2021年10月23日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，对象是城镇居住用房地产，非居住用房地产税继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。此次授权，直接目的是“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展”，也即发挥税收的调控作用，防控经济、财政、金融等风险，并优化经济结构和质量，改革分配制度；但毫无疑问，作为一种税收，居住房地产税试点征收，将会直接影响相关地区的财政收入及其结构。另外，此次授权的试点期限为五年，授权范围仅为部分地区。实践中，住宅物业费收起来都不容易，可以预见，居住房地产税试点征收，将是一个复杂和漫长的过程。

就上述房地产税改革试点对综合开发项目的影响，笔者认为：

一、作为一种经济现象，综合开发的底层逻辑并不受房地产税改革试点的影响，综合开发项目必定是未来十五年高质量发展的战略性和趋势性载体。

其一，综合开发践行新发展理念和系统观念，坚持去行政化和市场化改革方向，通过转变发展方式、优化经济结构、转换发展动能，以项目为依托构建新发展格局，这完全符合国家十四五规划和2035年远景目标纲要的要求。综合开发将是未来十五年企业转型和地方政府破解发展困局、实现高质量发展的战略性、趋势性载体。

其二，除了国家的改革取向和中长期规划以外，综合开发还是遵循城乡社区建设和经济发展基本规律，实现科学发展、现代化发展的重要载体。比如：

1、解决大体量公益性项目投资的代际公平问题。一般而言，大体量的公益性项目建设投资，具备显著的代际特征，也即其投资和资产的形成，与资产价值的发挥，并不同步。花今天的钱办明天的事，不符合现实，也不符合城乡社区建设、人口聚集及经济发展规律。为此，需要以造血功能和经济独立性强的综合开发项目为载体，实现项目融资，这也是现代化发展的题中应有之意和不可抗拒的普世规律。

2、公益性项目投资的正外部性价值实现问题。具体而言：其一，即便公益性项目有一定的经营性现金流，但该现金流在总量及周期上，很难与项目的投资特别是资本性投资相匹配；其二，公益性项目投资具备较强的正外部性价值，此类价值，在我国的基本经济和财税等制度下，载体主要是土地、房产及产业，并量化为增量财政收入，故此必须打通财政与项目投资实体经济的循环，以保障项目投资的经济可行性、可融性、可持续性及安全性。综合开发项目坚持系统观念，除了规模效应以外具备显著的协同效应，一方面通过协同融合实现1+1>2，放大了项目的投资价值，另一方面为项目封闭运行、实现正外部性价值的回收奠定了基础。这一点，在政府财政收支矛盾将长期突出的背景下，显得更为关键。

  故此，综合开发是趋势而非风口，其底层逻辑并不受宏观调控的影响。

二、房地产税改革试点对综合开发项目的市场影响有限，或者没有负面影响。

此次试点期限仅为五年，且只是部分城镇区域，并以促进房地产市场平稳健康发展为目标。而当前及未来一个历史时期，综合开发项目的热点是城市更新，重点是城乡融合，未来是乡村振兴，与房地产市场畸形发展区域大部分并不重合。同时，住宅房地产税的试点实施，并不影响地方政府的预算和财力结构，涵养土地价值、卖地仍然将是地方政府财权的范畴；从某种意义及长远来看，房地产税的试点征收，完善了地方税体系，增加了地方财力，这对于高能的综合开发项目而言，也许是利好。

三、房地产税试点将进一步推动综合开发开发项目转型升级。

  目前市场上的综合开发项目，以综合开发BT为主，围绕土地熟化展开，其核心产出是经营性可出让土地；战略性不强，投资深度不够，急功近利，土地商品化而非要素化，是这类项目的共同特点。

  虽然以住宅为主体的房地产税试点范围有限，但其对房地产市场预期的影响是根本和深远的；房住不炒，住宅地产脱金融化、资本化几乎势在必然。房子是用来住的，那么吸引人口就是关键，而人口根本上来说是随着产业走的，并与宜居环境等有关。故此，面向未来，如何实现职住平衡，真正的培育城乡功能区和经济体，培育宜居宜业宜游宜创环境，是综合开发项目必须要解决的问题。房地产税试点将进一步倒逼综合开发项目以价值创造为核心转型升级。如：

1、通过建设和运营，营造宜居环境和营商环境，并充分挖掘项目的商业价值，增加项目经营性现金流。

  2、产业发展将逐渐成为综合开发项目的内在要求。其解决方案的要点包括：其一，土地等资源的要素化，避免急功近利、涸泽而渔和贱卖；其二，产业载体的建设和运营，优质营商环境的培育；其三，以项目为载体和平台，社会资本通过转型和联合，切实提供赋能性产业发展服务；其四，直接或者间接的产业投资；其五，政府主导的项目产业发展体制、激励相容的产业发展机制的构建；其六，其它相关配套安排。毫无疑问，固定资产投资，倘若不能协同融合，特别是不能支撑实体经济发展，很可能是无效投资，风险不可小觑。

3、推动政企实现真正的长周期和战略性合作。项目的合作周期将拉长，至少在10-15年以上（个别以融资为主、纯属补短板的项目除外），打造利益和命运共同体。这一方面和新阶段综合开发项目的性质、使命、功能定位、结构和投资有关，另一方面与项目的回报现金流发生改变有关——倘若项目位于房地产税改革试点区域，由于住宅房地产调控，项目的土地出让金可能会减少，而相关税收，包括按年征收的住宅房地产税可能会增加，这种现金流是慢变量。

4、创造价值，培育项目信用。摒弃政府（及其平台公司）、社会资本企业主体的信用依赖，以保障项目合规性、经济可行性、个性及成长性为原则，通过科学的谋划、策划、规划及方案设计，特别是通过封闭运行和价值投资，增强项目的经济独立性，培育项目信用，应该是综合开发项目的发展趋势和转型目标。这迫切需要深化行政、财政及金融体制改革，以为项目实施保驾护航。

  概而言之，改革总是艰难的，真的综合开发项目应该顺势而为，并因此受益。因为房地产税的试点征收，必将进一步优化财政、经济结构，这对于作为地方经济生态中战略性组成部分的综合开发项目而言，应该是利好。笔者相信，综合开发作为新阶段高质量发展的战略性、趋势性载体，将会也应该成为区域高质量发展的增长极、辐射源；顺应改革要求，具备战略思维，积极的进行转型升级，综合开发必将是创造价值和实现长期合作共赢的重要抓手。

来源：PPP项目大讲堂